Verstopfung in Mietwohnung: Wer zahlt?

Kurz gesagt

Bei Verstopfungen in Mietwohnungen zahlt grundsätzlich der Vermieter, das ist gesetzlich geregelt. Nach BGB Paragraph 535 Absatz 1 Satz 2 ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet, und Rohrverstopfungen fallen darunter. Der Mieter muss nur zahlen, wenn er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat und der Vermieter dies zweifelsfrei beweisen kann. Bei unklarem Verursacher zahlt der Vermieter. Die Kosten sind nicht umlagefähig als Betriebskosten, sondern Instandsetzungskosten. Du musst Verstopfungen unverzüglich dem Vermieter melden, Verzögerungen können schadensersatzpflichtig machen.

Grundsätzlich zahlt der Vermieter

Die rechtliche Lage ist klar: Bei Verstopfungen in Mietwohnungen zahlt grundsätzlich der Vermieter. Das ist nicht nur eine Höflichkeit, sondern gesetzlich geregelt.

Nach BGB Paragraph 535 Absatz 1 Satz 2 ist der Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Die Beseitigung von Rohrverstopfungen fällt unter diese Instandhaltungspflicht, der Vermieter muss die Kosten daher grundsätzlich tragen. Das bedeutet, dass verstopfte Rohre ein Mangel der Mietsache sind und der Vermieter für die Beseitigung zuständig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat, trotzdem obliegt die Beseitigung dem Vermieter. Der Vermieter kann die Kosten aber später vom Mieter zurückfordern, wenn Verschulden nachgewiesen wird.

Die rechtliche Grundlage ist eindeutig: Wasser- und Abwasserrohre gehören zur Mietsache und fallen somit unter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht nur für die Beseitigung der Verstopfung zuständig ist, sondern auch für die Kosten. Diese Kosten sind nicht umlagefähig als Betriebskosten, sondern Instandsetzungskosten. Das ist ein wichtiger Unterschied: Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden, Instandsetzungskosten nicht.

Der Vermieter trägt die Kosten normalerweise, wenn die Verstopfung durch normale Abnutzung verursacht wurde. Das sind typischerweise Kalk- oder Fettablagerungen, die sich über die Zeit ansammeln. Auch bauliche Mängel oder Konstruktionsfehler wie zu enge Rohre oder falsches Gefälle fallen in die Verantwortung des Vermieters. Defekte an der Haupt- oder Grundleitung sind ebenfalls Sache des Vermieters, ebenso wie altersbedingt marode Rohre.

Was viele nicht wissen: Selbst wenn der Mieter die Verstopfung möglicherweise verursacht hat, ist zunächst der Vermieter für die Beseitigung zuständig. Der Vermieter kann die Kosten aber später vom Mieter zurückfordern, wenn Verschulden nachgewiesen wird. Das bedeutet, dass der Mieter nicht sofort zahlen muss, sondern erst, wenn das Verschulden bewiesen ist.

Wann muss der Mieter zahlen?

Der Mieter muss die Kosten nur tragen, wenn er nachweislich durch unsachgemäße Nutzung die Verstopfung schuldhaft verursacht hat. Der Vermieter muss dies zweifelsfrei beweisen können.

Beispiele für Verschulden sind, wenn Fett und Öl bewusst in den Abfluss geschüttet wurden, obwohl davor gewarnt wurde. Auch wenn Feuchttücher oder andere ungeeignete Materialien entsorgt wurden, liegt Verschulden vor. Grobe Fahrlässigkeit trotz Hinweise ist ebenfalls ein Grund für die Kostenübernahme durch den Mieter. Wichtig ist, dass der Vermieter das Verschulden beweisen muss. Bei unklarem Verursacher zahlt der Vermieter.

Die Beweislast liegt beim Vermieter, das ist ein entscheidender Punkt. Der Vermieter muss zweifelsfrei nachweisen können, dass der Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat. Das ist oft schwierig, da Verstopfungen meist durch eine Kombination von Faktoren entstehen. Normale Abnutzung durch täglichen Gebrauch ist nicht verschuldensabhängig, der Vermieter zahlt.

Typische Situationen, in denen der Mieter zahlen muss, sind: Wenn ein Fremdkörper im Rohr gefunden wird, der eindeutig vom Mieter stammt, beispielsweise Spielzeug, Hygieneartikel oder Katzenstreu. Wenn der Mieter trotz mehrfacher Hinweise weiterhin Fett oder Öl in den Abfluss schüttet. Wenn der Mieter bewusst ungeeignete Materialien entsorgt hat, die zu Verstopfungen führen.

Wichtig zu wissen: Nicht jede Verstopfung bedeutet automatisch, dass der Mieter zahlen muss. Normale Abnutzung durch täglichen Gebrauch ist nicht verschuldensabhängig. Auch wenn sich über die Zeit Kalk- oder Fettablagerungen ansammeln, ist das normale Abnutzung, der Vermieter zahlt.

Beweislast und Beweisführung

Die Beweislast liegt beim Vermieter, das ist ein entscheidender rechtlicher Punkt. Der Vermieter muss zweifelsfrei nachweisen können, dass der Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat.

Das ist oft schwierig, da Verstopfungen meist durch eine Kombination von Faktoren entstehen. Normale Abnutzung durch täglichen Gebrauch ist nicht verschuldensabhängig, der Vermieter zahlt. Auch wenn sich über die Zeit Kalk- oder Fettablagerungen ansammeln, ist das normale Abnutzung.

Der Vermieter kann das Verschulden auf verschiedene Weise nachweisen: Durch eine Kamerabefahrung, die zeigt, dass ein Fremdkörper im Rohr ist. Durch Zeugenaussagen, die belegen, dass der Mieter ungeeignete Materialien entsorgt hat. Durch wiederholte Verstopfungen trotz Hinweise, die auf grobe Fahrlässigkeit hindeuten.

Wichtig ist, dass der Beweis zweifelsfrei sein muss. Wenn der Verursacher nicht eindeutig ermittelt werden kann, zahlt der Vermieter. Formularklauseln, nach denen Mieter anteilig haften, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, sind unwirksam.

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Der Mietvertrag kann eine Kleinreparaturklausel enthalten, wonach der Mieter Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag, beispielsweise 100 Euro, trägt. Diese Klausel muss im Mietvertrag stehen und ist nur wirksam, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllt.

Nicht alle Kleinreparaturklauseln sind rechtlich wirksam. Die Klausel muss klar formuliert sein und darf nicht zu weit gefasst sein. Sie darf nicht alle Reparaturen umfassen, sondern nur bestimmte Kleinreparaturen. Die Höhe der Selbstbeteiligung muss angemessen sein, üblich sind Beträge zwischen 50 und 150 Euro.

Wichtig zu wissen: Auch wenn eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag steht, bedeutet das nicht automatisch, dass der Mieter bei jeder Verstopfung zahlen muss. Die Klausel gilt nur für bestimmte Kleinreparaturen, nicht für alle Verstopfungen. Bei schwerwiegenden Verstopfungen oder wenn strukturelle Probleme vorliegen, zahlt weiterhin der Vermieter.

Was tun bei Verstopfung?

Wenn eine Verstopfung auftritt, solltest du diese unverzüglich dem Vermieter melden. Der Vermieter ist für die Beseitigung zuständig und trägt die Kosten, außer bei nachweislichem Verschulden.

Verzögerungen können den Mieter schadensersatzpflichtig machen, wenn sich die Situation verschlimmert. Wenn du eine Verstopfung nicht sofort meldest und sie sich verschlimmert, kannst du für die zusätzlichen Kosten haftbar gemacht werden. Deshalb ist es wichtig, Verstopfungen sofort zu melden. Mehr zur Entscheidung DIY oder Profi findest du in unserem Ratgeber.

Bei Notfällen, beispielsweise Wasser läuft zurück, kannst du selbst einen Notdienst rufen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Vorher solltest du versuchen, den Vermieter zu erreichen. Nur wenn der Vermieter nicht erreichbar ist oder in Verzug ist, kannst du selbst beauftragen.

Wenn der Mieter selbst einen Handwerker beauftragt, kann er Kostenerstattung vom Vermieter nur verlangen, wenn der Vermieter in Verzug ist oder eine Notmaßnahme erforderlich war. Vorher sollte der Vermieter informiert und eine Frist gesetzt werden. Nur bei Notfällen oder Verzug des Vermieters kann der Mieter selbst beauftragen.

Kosten bei DIY-Reinigung

Bei DIY-Reinigungen in Mietwohnungen ist die Situation etwas anders. Wenn du selbst eine Reinigung durchführst, trägst du die Kosten für die Werkzeuge selbst. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dir die Werkzeuge zu bezahlen, auch wenn er für die Beseitigung der Verstopfung zuständig ist.

Wenn du jedoch eine Verstopfung selbst behebst, die der Vermieter hätte beheben müssen, kannst du die Kosten für die Werkzeuge nicht vom Vermieter zurückfordern, es sei denn, es handelt sich um eine Notmaßnahme. Das bedeutet, dass du die Werkzeuge selbst kaufen musst, auch wenn der Vermieter für die Beseitigung zuständig ist.

Für leichte Verstopfungen kannst du selbst mit einem Pömpel oder einer Rohrreinigungsspirale handeln. Die Werkzeuge kosten zwischen 10 und 60 Euro und amortisieren sich schnell, da eine professionelle Reinigung 50 bis 100 Euro kostet.

Fazit: Die rechtliche Lage ist klar: Bei Verstopfungen in Mietwohnungen zahlt grundsätzlich der Vermieter. Nach BGB Paragraph 535 Absatz 1 Satz 2 ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet, und Rohrverstopfungen fallen darunter. Der Mieter muss nur zahlen, wenn er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat und der Vermieter dies zweifelsfrei beweisen kann. Die Beweislast liegt beim Vermieter, das ist ein entscheidender Punkt. Wenn der Verursacher nicht eindeutig ermittelt werden kann, zahlt der Vermieter. Formularklauseln, nach denen Mieter anteilig haften, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, sind unwirksam. Du musst Verstopfungen unverzüglich dem Vermieter melden, Verzögerungen können schadensersatzpflichtig machen. Bei Notfällen kannst du selbst einen Notdienst rufen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Bei DIY-Reinigungen trägst du die Kosten für die Werkzeuge selbst, auch wenn der Vermieter für die Beseitigung zuständig ist. Die Handlungsempfehlung ist klar: Melde Verstopfungen sofort dem Vermieter. Er ist für die Beseitigung zuständig und trägt die Kosten, außer bei nachweislichem Verschulden. Bei leichten Verstopfungen kannst du selbst mit einem Pömpel oder einer Rohrreinigungsspirale handeln, trägst aber die Kosten für die Werkzeuge selbst.